Wat is een ongebruikelijke transactie?

Een ongebruikelijke transactie is een transactie die afwijkt van het verwachte gedrag van de cliënt, of die voldoet aan een vooraf vastgestelde objectieve indicator zoals een contante betaling boven een drempelbedrag. Het begrip is de kern van de Wwft-meldplicht, maar wordt door veel makelaars verkeerd geïnterpreteerd: het wordt al snel verward met "verdachte" transacties, terwijl de wet hier bewust een veel lagere en breder toepasbare drempel hanteert. Begrijpen wat wél en wat niet onder dit begrip valt, helpt u om uw meldplicht goed na te leven.

FIU-Nederland publiceert per sector, waaronder de makelaardij, een lijst met indicatoren die als leidraad dienen. Deze lijst is geen uitputtende opsomming van alles wat ongebruikelijk kán zijn, maar een houvast: hij helpt u structureren wat u toch al zou moeten signaleren als u uw cliënt en de transactie goed kent.

Objectieve indicatoren: harde, meetbare triggers

Objectieve indicatoren zijn regels zonder interpretatieruimte. Ze zijn geformuleerd in termen van bedrag, vorm of land, en zodra een transactie eraan voldoet, is er sprake van een ongebruikelijke transactie. Punt uit. Voor de makelaardij is de bekendste variant de contante transactie boven een vastgesteld drempelbedrag, maar de categorie is breder. Het kenmerkende van een objectieve indicator is dat u niet hoeft te beoordelen óf er iets verdachts speelt. De transactie voldoet aan de omschrijving, en daarmee ontstaat automatisch de meldplicht.

Subjectieve indicatoren: uw eigen vakoordeel als toetssteen

Subjectieve indicatoren zijn wezenlijk anders van aard. Hier gaat het niet om een harde regel, maar om de vraag of het gedrag, de verklaring of de structuur van een transactie past bij wat u normaal gesproken zou verwachten van een vergelijkbare cliënt in een vergelijkbare situatie. Typische signalen zijn: een transactie die niet aansluit bij het risicoprofiel of het vermogen van de cliënt zoals u dat kent uit het cliëntenonderzoek; een verklaring over de herkomst van middelen die vaag, onvolledig of tegenstrijdig is; een koop- of financieringsstructuur die onnodig complex is zonder dat daar een zichtbare zakelijke of fiscale reden voor is; of signalen die duiden op het gebruik van stromannen.

Het beoordelen van subjectieve indicatoren vraagt om vakmanschap. U hoeft niet te kunnen bewijzen dat er iets mis is: het gaat om een redelijk vermoeden, gebaseerd op wat u als professional in de vastgoedsector normaal acht.

Het verschil met een "verdachte" transactie

Een belangrijk punt van verwarring is het onderscheid tussen een ongebruikelijke en een verdachte transactie. Een ongebruikelijke transactie is wat ú meldt bij FIU-Nederland: de drempel hiervoor ligt bewust laag, juist om te zorgen dat er voldoende signalen binnenkomen bij de autoriteiten. Een verdachte transactie is een classificatie die pas ná uw melding, door FIU-Nederland zelf, wordt toegekend, op basis van hun eigen analyse in combinatie met andere meldingen en informatiebronnen waartoe u als makelaar geen toegang heeft.

Dit betekent dat u nooit hoeft te bewijzen dat er daadwerkelijk sprake is van witwassen of terrorismefinanciering voordat u meldt. Dat is ook niet uw taak: dat onderzoek ligt bij de opsporingsdiensten. Uw taak is beperkt tot het herkennen van het ongebruikelijke karakter en het onverwijld melden daarvan.

Voorbeeld uit de praktijk

Een makelaarskantoor in Amsterdam-Zuid begeleidt de aankoop van een luxe appartement van € 1,4 miljoen voor een cliënt die zich presenteert als zelfstandig kunsthandelaar. Bij het cliëntenonderzoek geeft de cliënt aan dat de aankoopsom deels wordt gefinancierd met eigen middelen uit de verkoop van kunstwerken en deels met een lening van een buitenlandse vennootschap waarvan de cliënt zelf bestuurder is. Er is geen objectieve indicator van toepassing: het gaat om een bancaire overboeking, ruim onder eventuele contante drempels.

Toch valt een aantal dingen op die niet aansluiten bij wat de makelaar normaal ziet bij vergelijkbare cliënten. De cliënt kan geen facturen of veilingdocumenten overleggen van de gestelde kunstverkopen, ondanks herhaald verzoek. De buitenlandse vennootschap die de lening verstrekt, is recentelijk opgericht in een land met een beperkt transparant ondernemingsregister, en de UBO van die vennootschap blijkt bij navraag dezelfde persoon als de cliënt zelf: een constructie die geen duidelijk zakelijk doel dient, behalve het vertroebelen van de geldstroom.

De combinatie (onvoldoende onderbouwde herkomst, een ondoorzichtige lus via een eigen buitenlandse vennootschap, en een cliënt die weinig bereidwillig is om aanvullende documentatie te verstrekken) is een duidelijke subjectieve indicator. Het kantoor legt de bevindingen vast in het dossier en meldt de transactie als ongebruikelijk bij FIU-Nederland, zonder dat de makelaar op enig moment zelf hoeft vast te stellen of er daadwerkelijk sprake is van witwassen.

Waarom de indicatorenlijst een hulpmiddel is, geen vervanging van uw eigen oordeel

De sectorspecifieke indicatorenlijst van FIU-Nederland is nuttig als referentiepunt, maar mag niet worden gebruikt als een uitputtende checklist waarbuiten niets ongebruikelijk zou kunnen zijn. De praktijk van witwassen ontwikkelt zich voortdurend, en nieuwe constructies duiken op die nog niet in de gepubliceerde typologieën zijn beschreven. Blijf daarom uw eigen kennis van de vastgoedmarkt en uw ervaring met vergelijkbare cliënten gebruiken als aanvullende toets, naast de formele indicatorenlijst. Een transactie die op geen enkele gepubliceerde indicator lijkt te passen, maar die u desondanks als vreemd ervaart, verdient nog steeds nadere aandacht.

In het kort

• Een ongebruikelijke transactie is een transactie die voldoet aan een objectieve indicator (harde trigger) óf aan een subjectieve indicator (afwijkend gedrag, onvolledige verklaring, onnodig complexe structuur, stromannen).
• Objectieve indicatoren vereisen geen eigen beoordeling: voldoet de transactie aan de omschrijving, dan meldt u.
• Subjectieve indicatoren vragen om uw vakoordeel als makelaar; een gegrond vermoeden is voldoende, u hoeft niets te bewijzen.
• Een ongebruikelijke transactie is niet hetzelfde als een verdachte transactie: die classificatie geeft FIU-Nederland pas ná uw melding.
• Twijfel is geen reden om niet te melden; twijfel is vaak precies de situatie waarvoor het begrip "ongebruikelijk" is bedoeld.
• Leg uw afweging altijd schriftelijk vast in het dossier, ook wanneer u uiteindelijk besluit niet te melden.
• Vertrouw niet blind op de gepubliceerde indicatorenlijst: gebruik ook uw eigen vakkennis en ervaring om nieuwe of nog niet eerder beschreven ongebruikelijke patronen te herkennen.