Wwft voor makelaars: wat bent u verplicht te doen?

Als makelaar in onroerend goed valt u onder de Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme (Wwft). Dat betekent dat u bij elke opdracht een aantal stappen aantoonbaar moet uitvoeren. Bij een controle moet u kunnen laten zien dát en hóé u dat hebt gedaan. Hieronder de verplichtingen op een rij.

1. Risicobeoordeling en beleid

U moet een inschatting maken van de witwasrisico's binnen uw kantoor en daar beleid en procedures op inrichten. Dit is de basis waar de rest op rust.

2. Cliëntenonderzoek (CDD)

Bij elke transactie stelt u de identiteit van uw klant vast en verifieert u die. U onderzoekt wie de klant is en wat het doel en de aard van de transactie zijn.

3. UBO vaststellen

Handelt u met een bedrijf of andere rechtspersoon, dan moet u de uiteindelijk belanghebbende (UBO) achterhalen en vastleggen.

4. PEP- en sanctiescreening

U controleert of uw klant een politiek prominent persoon (PEP) is en of hij op een sanctielijst staat. Bij een treffer gelden strengere maatregelen.

5. Doorlopende monitoring

Het blijft niet bij één moment. U houdt de relatie en de transactie in de gaten op signalen die niet kloppen.

6. Ongebruikelijke transacties melden

Ziet u iets ongebruikelijks, dan bent u verplicht dit onverwijld te melden bij FIU-Nederland. Dit is een wettelijke plicht, geen keuze.

7. Dossier en bewaarplicht

Alles wat u doet moet u vastleggen en bewaren, zodat u het bij een controle kunt aantonen. Een sluitend dossier is uw bewijs dat u de stappen hebt doorlopen.

8. Kennis en training

U en uw medewerkers moeten weten hoe de Wwft werkt en signalen kunnen herkennen. Aantoonbare training hoort erbij.

Kort samengevat

De Wwft vraagt dat u de juiste dingen doet, en vooral dat u het kunt bewíjzen. Een makelaar die zijn cliëntenonderzoek, screening en dossier op orde heeft, is voorbereid op een controle. Wie het los in mappen en mailtjes heeft staan, loopt risico.

Bronnen

Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme (Wwft): wetten.overheid.nl

Wwft voor makelaars: zo ziet het eruit in een gewone werkweek

De verplichtingen in volgorde van een opdracht

De acht verplichtingen hierboven staan niet in de volgorde waarin u ze tegenkomt. In de praktijk loopt een opdracht zo: u neemt een opdracht aan, doet cliëntenonderzoek, bepaalt het risico, volgt de transactie, meldt als dat nodig is en bewaart het dossier. Beleid en opleiding vormen de basis eronder.

Voor de opdracht: cliëntenonderzoek, UBO, PEP- en sanctiescreening, doel van de relatie.
Tijdens de opdracht: monitoring, vragen bij afwijkingen, bron van middelen.
Bij een signaal: beoordelen, melden bij FIU-Nederland, zwijgen tegenover de cliënt.
Na de opdracht: dossier vijf jaar bewaren op een plek waar u snel bij kunt.

Wie doet wat in een kantoor

De wet legt de verantwoordelijkheid bij het kantoor, maar in de praktijk verdelen kantoren de taken. De directie stelt het beleid vast en keurt de risicobeoordeling goed. De compliance officer bewaakt de uitvoering en beoordeelt signalen. De makelaar voert het cliëntenonderzoek uit en legt vast. Een medewerker op de backoffice houdt dossiers en bewijs op orde.

Voor een klein kantoor kan één persoon meerdere rollen hebben. Leg dan vast wie wat doet en wie de vervanger is.

Wat u met een vermoeden doet

Heeft u een gevoel dat iets niet klopt, bespreek het dan eerst met de compliance officer. Schrijf op wat u zag, wanneer en waarom het afweek. Of u meldt, bepaalt de aanleiding, niet het bewijs. Meld onverwijld en praat er niet over met de cliënt.

Voorbeeld uit de praktijk

Een makelaar krijgt een bod op een woning van een koper die de koopsom van 620.000 euro wil betalen met geld van een buitenlandse rekening van een bedrijf, terwijl de koper zelf als loondienst-werknemer is ingeschreven. De makelaar vraagt naar de herkomst, ontvangt een overeenkomst van een lening van het bedrijf en vindt de uitleg onvoldoende. Hij legt de feiten vast, bespreekt ze met de compliance officer en meldt de transactie als ongebruikelijk.

Veelgestelde vragen

Geldt dit ook voor een eenmanszaak?

Ja. De verplichtingen gelden voor elke makelaar, ongeacht de omvang van het kantoor.

Wat is het eerste wat ik moet regelen?

Een risicobeoordeling en beleid. Daarna kunt u het cliëntenonderzoek inrichten.

Wat verandert in 2027?

Op 10 juli 2027 gaat de AMLR gelden. De kernverplichtingen blijven, met aanscherpingen zoals de UBO-drempel van 25 procent of meer.

Bronnen en wetgeving

Lees verder

Door Redactie Apex Compliance. Laatst bijgewerkt op 19 oktober 2026.