Wwft · 23 oktober 2026 · 7 min lezen

Koper weigert Wwft-gegevens: wat moet de makelaar doen?

Wat doet een makelaar als koper of verkoper niet meewerkt aan het Wwft-cliëntenonderzoek? Lees de stappen, artikel 5 Wwft en FIU-afweging.

Kort antwoord: weigert een koper of verkoper de gegevens te verstrekken die nodig zijn voor het Wwft-cliëntenonderzoek? Dan mag een makelaar een opdracht die onder de Wwft valt niet zonder meer uitvoeren. Eerst moet duidelijk worden welke informatie ontbreekt, of deze alsnog betrouwbaar kan worden verkregen en of het verplichte onderzoeksresultaat wordt bereikt. Lukt dat niet, dan kan artikel 5 Wwft betekenen dat de zakelijke relatie niet mag worden aangegaan of moet worden beëindigd. Een weigering is niet automatisch een ongebruikelijke transactie; daarvoor is een afzonderlijke beoordeling nodig.

Wat moet een makelaar controleren voordat de opdracht doorgaat?

Bij bemiddeling bij de aan- of verkoop van vastgoed gelden voor makelaars Wwft-verplichtingen. Volgens de officiële toelichting voor makelaars van de Belastingdienst moet een makelaar bij een Wwft-plichtige opdracht cliëntenonderzoek doen. Daarbij speelt niet alleen de opdrachtgever een rol: ook de wederpartij van de opdrachtgever moet op het relevante moment worden onderzocht. Voor verhuurbemiddeling geldt een specifieke reikwijdte bij een maandhuur van € 10.000 of meer; zie onze uitleg over de huurgrens.

Het reguliere onderzoek omvat onder meer identificatie en verificatie van de cliënt, onderzoek naar de uiteindelijk belanghebbende (UBO) waar van toepassing, de eigendoms- en zeggenschapsstructuur, het doel en de aard van de relatie en de vraag of iemand voor zichzelf of namens een ander handelt. Bij vertegenwoordiging hoort ook de bevoegdheid van de vertegenwoordiger te worden vastgesteld. De precieze diepgang is risicogebaseerd. Een losse kopie van een identiteitsdocument is dus niet hetzelfde als een afgerond cliëntenonderzoek. Zie ook de toelichting van de Belastingdienst op regulier cliëntenonderzoek.

Wat als een koper of verkoper geen identiteitsgegevens wil aanleveren?

Stap 1: maak duidelijk welke informatie noodzakelijk is

Leg rustig uit welke gegevens voor de specifieke opdracht nodig zijn en waarom. Vraag gericht om de ontbrekende informatie, bijvoorbeeld een betrouwbaar identiteitsbewijs ter verificatie, informatie over de UBO of bewijs dat een vertegenwoordiger bevoegd is. Een klant hoeft niet willekeurig alle denkbare documenten aan te leveren: de vragen moeten passen bij de wettelijke verplichting, de concrete transactie en het vastgestelde risico.

Stap 2: onderscheid vertraging van een mislukt onderzoek

Een cliënt die een document later aanlevert, is niet hetzelfde als een cliënt van wie de identiteit niet kan worden vastgesteld. Leg vast wat ontbreekt, welke termijn is gegeven en welke alternatieve betrouwbare verificatiemogelijkheden zijn onderzocht. Soms kan een andere onafhankelijke bron helpen. De makelaar moet wel daadwerkelijk het vereiste resultaat bereiken; alleen het versturen van een verzoek is onvoldoende.

Stap 3: neem een expliciet besluit over de dienstverlening

Artikel 5 Wwft verbiedt in de daarin genoemde gevallen het aangaan van een zakelijke relatie of uitvoeren van een transactie als het vereiste cliëntenonderzoek niet is verricht of het vereiste resultaat ontbreekt. Bij een bestaande zakelijke relatie kan beëindiging nodig zijn. De algemene Wwft-leidraad van de ministeries van Financiën en Justitie en Veiligheid beschrijft dit als een resultaatsverplichting. De wet kent beperkte uitzonderingen voor het moment van verificatie; gebruik die niet als algemene vrijstelling om zonder onderzoek door te werken.

En als juist de wederpartij niet meewerkt?

Een verkoopmakelaar kan de verkoper al kennen, terwijl de koper pas later in beeld komt. Toch vraagt de Wwft bij vastgoedbemiddeling ook onderzoek naar de wederpartij. Plan daarom tijdig een proces om de noodzakelijke gegevens van de koper of verkoper aan de andere kant te verkrijgen. Voorkom dat het probleem pas vlak voor de overdracht zichtbaar wordt.

Voor de beoordeling is van belang welke partij, welk onderdeel van het onderzoek en welk transactiemoment het betreft. De precieze juridische gevolgen hangen van die omstandigheden af. Leg niet automatisch vast dat de opdrachtgever verdacht is omdat de wederpartij traag reageert. Escaleer een onopgelost onderzoek tijdig naar de verantwoordelijke voor compliance en beoordeel of de bemiddeling moet worden stilgezet.

Moet een weigering altijd bij FIU-Nederland worden gemeld?

Nee. Een ontbrekend document of onwillige cliënt is op zichzelf geen automatische FIU-melding. Een melding kan wel verplicht zijn als het mislukte cliëntenonderzoek gepaard gaat met indicaties van witwassen of terrorismefinanciering. De algemene Wwft-leidraad beschrijft specifiek de meldplicht bij een mislukt cliëntenonderzoek met zulke indicaties en het belang van het toelichten waarom het onderzoek is mislukt.

Beoordeel daarnaast altijd of een voorgenomen of uitgevoerde transactie voldoet aan een objectieve of subjectieve meldindicator. FIU-Nederland bevestigt voor makelaars dat ook voorgenomen transacties meldingsplichtig kunnen zijn. Een afgebroken kooptraject is dus niet automatisch buiten beeld. Documenteer de feiten, de gebruikte indicatoren en de beslissing. Meld waar de wettelijke criteria dat verlangen, zonder de betrokken cliënt ongeoorloofd over een melding te informeren.

Praktijkvoorbeeld: een koper wil zijn UBO niet bekendmaken

Een makelaar bemiddelt bij de verkoop van een bedrijfspand. De koper is een besloten vennootschap. Een contactpersoon verstrekt wel de bedrijfsnaam en een uittreksel, maar wil niet aangeven welke natuurlijke personen uiteindelijk zeggenschap hebben. Hij zegt dat de notaris dit later wel regelt.

Voor de makelaar is dat geen voldoende afronding van het eigen Wwft-onderzoek. Vraag naar de eigendoms- en zeggenschapsstructuur en identificeer de UBO's volgens de toepasselijke regels. Controleer ook de vertegenwoordigingsbevoegdheid. Kan de noodzakelijke informatie niet betrouwbaar worden vastgesteld, dan moet de makelaar beoordelen of het onderzoek is mislukt en welke gevolgen artikel 5 Wwft heeft voor de bemiddeling.

Dat de notaris eigen verplichtingen heeft, neemt de verplichtingen van de makelaar niet weg. De concrete feiten kunnen aanleiding geven tot nader onderzoek en eventueel een FIU-beoordeling, maar een weigering alleen bewijst geen witwassen.

Welke gegevens legt u vast in het Wwft-dossier?

Een controleerbaar dossier bevat niet alleen de uiteindelijke uitkomst, maar ook de onderbouwing. Registreer bij een onvolledig onderzoek bij voorkeur:

de rol van de betrokkene: opdrachtgever, wederpartij, vertegenwoordiger of UBO;
welke wettelijke onderzoeksstap nog openstaat en waarom die nodig is;
de datum en inhoud van informatieverzoeken en ontvangen reacties;
eventuele gebruikte alternatieve onafhankelijke bronnen;
de risicobeoordeling en de beslissing om door te gaan, te pauzeren of te stoppen;
een afzonderlijke beoordeling van mogelijke ongebruikelijke transacties en, indien relevant, de melding.

Deze werkwijze helpt om later uit te leggen waarom een dossier is afgerond of juist niet. Gebruik onze Wwft-checklist voor makelaars als aanvullende praktische controle, maar behandel een checklist niet als vervanging van de vereiste individuele beoordeling.

Veelgestelde vragen

Mag de makelaar de opdracht alvast aannemen?

De hoofdregel is dat het vereiste cliëntenonderzoek tijdig moet zijn afgerond. De Wwft kent beperkte uitzonderingen voor het moment waarop identiteit wordt geverifieerd, maar die zijn aan voorwaarden verbonden. Maak dus geen standaardproces waarbij de volledige controle pas na de transactie plaatsvindt.

Is een identiteitsbewijs per e-mail voldoende?

Niet zonder meer. Het gaat om betrouwbare verificatie, passende gegevensbescherming en een herleidbare vastlegging. De juiste methode hangt af van de situatie en het risico. Vraag niet meer persoonsgegevens dan nodig en kies een veilige aanlevermethode.

Moet een makelaar elke onwillige koper weigeren?

Niet uitsluitend omdat iemand aanvankelijk terughoudend is. Licht de noodzaak toe en beoordeel of het onderzoek alsnog kan worden voltooid. Als het wettelijke onderzoeksresultaat uiteindelijk niet wordt bereikt, gelden de consequenties van de Wwft. Maak onderscheid tussen een herstelbare vertraging en een definitief mislukt onderzoek.

Wie houdt in 2026 toezicht op deze Wwft-verplichtingen?

Sinds 1 januari 2026 is de Dienst Financieel-Economische Integriteit (DFEI) de relevante toezichthouder voor onder meer makelaars. Bekijk de officiële contactinformatie van DFEI.

Voorkom een vastgelopen vastgoedtransactie

Een goed ingericht Wwft-proces maakt vooraf duidelijk wie welke gegevens opvraagt, wie de risicobeoordeling uitvoert en wanneer een dossier wordt geëscaleerd. Zo voorkomt u dat ontbrekende informatie op het laatste moment tot een onnodig of juridisch onjuist besluit leidt.

Wilt u uw proces voor kopers, verkopers en UBO's laten beoordelen? Plan een vrijblijvende Compliance Intake bij Apex Compliance. Wij kijken mee naar de inrichting van uw cliëntenonderzoek, de vastlegging en de beslismomenten.

Bronnen: Belastingdienst — beroepsgroepen; Belastingdienst — regulier cliëntenonderzoek; Ministeries van Financiën en Justitie en Veiligheid — Algemene leidraad Wwft, 7 juni 2024; FIU-Nederland — makelaars; Rijksoverheid — DFEI. Dit artikel beschrijft de bestaande Wwft-verplichtingen per 18 oktober 2026 en behandelt geen consultatie als geldend recht. Het is algemene informatie en geen advies voor een individueel dossier.