Wat is een UBO?

Een UBO (Ultimate Beneficial Owner, in het Nederlands ook wel "uiteindelijk belanghebbende" genoemd) is altijd een mens van vlees en bloed, nooit een rechtspersoon. Dat is een kernpunt van de Wwft: hoe lang een eigendomsketen ook is, hoeveel BV's, stichtingen of buitenlandse entiteiten er ook tussen zitten, uiteindelijk moet u kunnen aanwijzen wélke natuurlijke persoon aan het einde van die keten profiteert van of controle heeft over de organisatie waarmee u zaken doet. Voor een makelaar is dit niet een abstracte juridische exercitie, maar een verplicht onderdeel van bijna elk cliëntenonderzoek zodra de koper of verkoper geen natuurlijk persoon is maar een rechtspersoon.

De gedachte achter het UBO-begrip is eenvoudig: criminelen die vastgoed gebruiken om illegaal verkregen geld wit te wassen, doen dat zelden op eigen naam. Ze schuiven een BV, een stichting, een buitenlandse holding of een trust tussen zichzelf en de transactie. Als u alleen naar de rechtspersoon op het koopcontract kijkt, weet u niets over wie er werkelijk profiteert. Door verplicht door te vragen naar de UBO, dwingt de wetgever transparantie af over wie er daadwerkelijk aan de knoppen zit.

Het wettelijk kader: wanneer bent u UBO

Bij een besloten vennootschap (BV) is de hoofdregel dat iemand met meer dan 25% van de aandelen of stemrechten als UBO geldt. Dat percentage is een praktische drempel: het geeft aan vanaf welk belang iemand geacht wordt daadwerkelijke invloed te kunnen uitoefenen op de onderneming. Belangrijk is dat het niet alleen om formeel aandelenbezit gaat. Ook iemand die geen aandelen heeft maar via andere constructies feitelijke zeggenschap uitoefent (denk aan een stemovereenkomst, een pandrecht met zeggenschapsrechten, of een certificeringsstructuur waarbij de juridische eigendom is losgekoppeld van de daadwerkelijke controle) kan als UBO kwalificeren. U moet dus verder kijken dan alleen het aandeelhoudersregister.

Bij stichtingen en verenigingen ligt dit anders, omdat deze rechtsvormen geen aandelen kennen. Hier is de UBO degene die de organisatie feitelijk controleert. In de praktijk is dat vaak het bestuur, maar het kan ook een persoon zijn die buiten het formele bestuur om beslissende invloed heeft, bijvoorbeeld een grote donateur met vetorecht in de statuten.

Trusts zijn het meest complex, en juist in internationale vastgoedtransacties komt u deze structuur regelmatig tegen. Bij een trust kunnen meerdere natuurlijke personen tegelijk als UBO worden aangemerkt: de oprichter (settlor) die het vermogen heeft ingebracht, de trustee die het beheert, eventueel een beschermer (protector) die toezicht houdt op de trustee, en de begunstigden (beneficiaries) die uiteindelijk profiteren. Dit betekent dat een trustgerelateerde koper al snel vier of vijf UBO's kan hebben, die u stuk voor stuk moet identificeren en verifiëren.

Als er geen echte UBO is: de pseudo-UBO

Soms is er, ondanks grondig onderzoek, geen natuurlijke persoon aan te wijzen die op basis van bezit of zeggenschap als UBO kwalificeert (bijvoorbeeld bij een stichting met een breed samengesteld bestuur zonder overheersende invloed van één persoon, of bij een aandeelhoudersstructuur die zo verspreid is dat niemand boven de 25%-drempel uitkomt). In dat geval valt u terug op het hoger leidinggevend personeel, doorgaans het statutair bestuur, als zogeheten pseudo-UBO. Dit is een vangnet, geen alternatieve route die u zomaar mag kiezen omdat het minder onderzoek kost.

Voorbeeld uit de praktijk

Een makelaarskantoor in Rotterdam begeleidt de verkoop van een kantoorpand van 3,2 miljoen euro. De koper is "Meridian Vastgoedbeheer BV". Bij het opvragen van het KvK-uittreksel blijkt dat de aandelen van deze BV voor 60% in handen zijn van een houdstermaatschappij, "Meridian Holding BV", en voor 40% van een directeur-grootaandeelhouder in persoon.

De makelaar stopt hier niet, want de holding is zelf ook een rechtspersoon en dus geen UBO. Doorvragen leert dat Meridian Holding BV op haar beurt volledig eigendom is van een Luxemburgse structuurvennootschap. Pas na het opvragen van het Luxemburgse handelsregister en een verklaring van het trustkantoor dat de structuur beheert, wordt duidelijk dat de uiteindelijke begunstigde een Nederlandse ondernemer is die woonachtig is in Zwitserland en via deze gelaagde structuur al zijn vastgoedbeleggingen onderbrengt.

Deze persoon bezit indirect 60% van Meridian Vastgoedbeheer BV (via de volledige keten) en is dus UBO. Daarnaast is de directeur-grootaandeelhouder met zijn directe 40%-belang eveneens UBO. De makelaar identificeert dus twee UBO's: één met een direct belang en één met een indirect belang via drie juridische lagen. Beide worden geverifieerd met een geldig identiteitsbewijs en de onderbouwing (organogram, buitenlandse uittreksels, trustverklaring) wordt vastgelegd in het dossier voordat de transactie doorgaat.

Dit voorbeeld laat zien waarom het UBO-begrip niet stopt bij de eerste laag: bij gelaagde structuren, zeker met een internationale component, moet u net zolang doorpakken tot u daadwerkelijk bij natuurlijke personen uitkomt.

Waarom UBO-onderzoek meer is dan een formaliteit

Voor makelaars is UBO-onderzoek soms de stap die het meest als bureaucratische last aanvoelt, zeker bij transacties die verder soepel verlopen. Toch is het precies dit onderdeel van het cliëntenonderzoek waar toezichthouders bij een controle vaak het scherpst op doorvragen, omdat het de kern raakt van waar de Wwft voor is bedoeld: voorkomen dat vastgoed wordt gebruikt om de herkomst van vermogen te verhullen achter een juridische structuur. Een dossier waarin de UBO oppervlakkig of onvolledig is vastgesteld, ondermijnt de waarde van al het overige onderzoek dat u wel zorgvuldig heeft uitgevoerd.

In het kort

• De UBO is altijd een natuurlijke persoon, nooit een rechtspersoon.
• Bij een BV: doorgaans meer dan 25% van de aandelen of stemrechten, of anderszins feitelijke zeggenschap.
• Bij stichtingen en verenigingen: degene die de organisatie feitelijk controleert, vaak het bestuur.
• Bij trusts: mogelijk meerdere UBO's tegelijk, namelijk oprichter, trustee, beschermer én begunstigden.
• Kijk bij gelaagde structuren door elke laag heen tot u bij natuurlijke personen uitkomt.
• Als geen natuurlijke persoon op basis van bezit of zeggenschap is aan te wijzen, valt u terug op het hoger leidinggevend personeel als pseudo-UBO.
• Leg de gehele redenering en onderbouwing per UBO vast in het dossier.
• Behandel UBO-onderzoek nooit als formaliteit: het is een van de onderdelen van het cliëntenonderzoek waar toezichthouders het scherpst op controleren.