Bron van middelen bij vastgoed: wat moet een makelaar onderzoeken en vastleggen?

De financiering van een vastgoedtransactie is een belangrijk onderdeel van het Wwft-cliëntenonderzoek. Voor een makelaar gaat het daarbij niet om het verzamelen van zoveel mogelijk bankafschriften, maar om een risicogebaseerde beoordeling: past de wijze waarop de aankoop wordt gefinancierd bij wat u van de cliënt, diens activiteiten en de transactie weet?

Een veelvoorkomende omschrijving in een dossier is ‘eigen middelen’. Dat kan juist zijn, maar de woorden op zichzelf verklaren nog niet waar het geld vandaan komt. Afhankelijk van het risico en de omstandigheden van het dossier kan het nodig zijn om door te vragen en de uitkomst vast te leggen.

Wat wordt bedoeld met bron van middelen?

Met de bron van middelen bedoelen we de directe herkomst van het geld dat voor een specifieke transactie wordt gebruikt. Denk bijvoorbeeld aan spaargeld, de verkoopopbrengst van een eerdere woning, een hypotheek, een schenking, een lening of middelen uit een onderneming.

Dat is iets anders dan de bredere vermogenspositie van een cliënt. De centrale praktische vraag bij de bron van middelen is: waar komt het geld voor deze vastgoedtransactie vandaan en is die verklaring, gezien het risicoprofiel, aannemelijk?

Wanneer moet u als makelaar verder kijken?

Niet ieder dossier vraagt om hetzelfde onderzoek. De Wwft werkt risicogebaseerd. De diepgang van het onderzoek moet daarom aansluiten bij het risico van de cliënt en de transactie.

Aanleiding om verder te kijken kan bijvoorbeeld ontstaan wanneer:

• de financiering niet logisch aansluit bij het bekende profiel van de cliënt;
• een aanzienlijk deel van de koopsom uit eigen middelen wordt betaald en de herkomst daarvan onduidelijk blijft;
• geld afkomstig is van een derde die niet duidelijk bij de transactie hoort;
• sprake is van een lening of schenking met een onduidelijke relatie tussen partijen;
• geld uit het buitenland komt en de constructie of betrokken partijen extra risico opleveren;
• verklaringen of documenten elkaar tegenspreken;
• de financieringsroute zonder duidelijke reden complex is.

Een signaal betekent niet automatisch dat sprake is van witwassen. Het betekent wel dat u moet beoordelen of aanvullende vragen of documenten nodig zijn om het dossier te kunnen begrijpen.

‘Eigen middelen’ is een begin, geen conclusie

Stel: een koper financiert een woning deels met een hypotheek en brengt daarnaast €75.000 eigen middelen in.

Alleen noteren dat €75.000 uit eigen middelen komt, geeft nog weinig informatie over de oorsprong van dat bedrag. Afhankelijk van het dossier kan een logische vervolgvraag zijn of het geld afkomstig is uit opgebouwd spaargeld, de verkoop van ander vermogen, een schenking of een andere bron.

Vervolgens beoordeelt u of de verklaring past bij de cliënt en het risicoprofiel. Bij een regulier dossier kan een eenvoudige en consistente verklaring voldoende context geven. Bij verhoogd risico, afwijkingen of onduidelijkheden kan onderbouwing nodig zijn.

Voorbeelden van financieringsbronnen

Spaargeld

Bij spaargeld kijkt u vooral naar de aannemelijkheid. Past het bedrag bij wat bekend is over de cliënt en is er geen andere aanleiding voor twijfel? Bij een verhoogd risico kan aanvullende onderbouwing nodig zijn.

Verkoop van een andere woning of ander vermogen

Een cliënt kan eigen middelen hebben verkregen uit de verkoop van een woning, onderneming, belegging of ander bezit. Leg de verklaring vast en controleer, wanneer het risico daartoe aanleiding geeft, of de relevante onderbouwing aansluit op het bedrag en de timing van de transactie.

Schenking

Bij een schenking is ook relevant wie de schenker is en wat de relatie met de koper is. Een schenking van een ouder aan een kind is een andere situatie dan een groot bedrag van een onbekende derde. Beoordeel daarom zowel de herkomst als de betrokken partijen in samenhang.

Lening buiten een reguliere hypotheek

Een onderhandse of zakelijke lening vraagt om context. Wie verstrekt de lening? Wat is de relatie met de koper? Zijn de voorwaarden logisch? En past de constructie bij wat u verder over de transactie weet?

Derde betaler

Als iemand anders dan de koper geld inbrengt, is dat een belangrijk aandachtspunt. Stel vast wie de derde is, waarom deze betaalt en wat de relatie met de transactie is. Een onverklaarde derde betaling verdient nader onderzoek.

Welke informatie legt u vast?

Een goed Wwft-dossier laat niet alleen zien welke documenten zijn ontvangen. Het maakt ook duidelijk wat u heeft beoordeeld en waarom u tot uw conclusie bent gekomen.

Leg daarom, voor zover relevant voor het dossier, vast:

1. hoe de transactie wordt gefinancierd;
2. welk deel uit een hypotheek, eigen middelen of andere bronnen bestaat;
3. welke verklaring de cliënt over de herkomst van de middelen heeft gegeven;
4. welke aanvullende informatie of documenten u heeft opgevraagd;
5. welke opvallende omstandigheden u heeft onderzocht;
6. hoe u de ontvangen informatie heeft beoordeeld;
7. waarom het resterende risico wel of niet aanvaardbaar is.

Daarmee wordt het dossier achteraf reconstrueerbaar voor een collega, compliance officer of toezichthouder.

Wat als de verklaring niet logisch is?

Een inconsistentie is geen reden om direct een beschuldiging te doen. Het is een reden om verder te onderzoeken.

Vraag gericht door, vergelijk de verklaring met de beschikbare informatie en documenteer uw bevindingen. Blijven er ongebruikelijke omstandigheden bestaan, beoordeel dan volgens uw interne meldprocedure of sprake kan zijn van een ongebruikelijke transactie die bij FIU-Nederland moet worden gemeld.

Bespreek een eventuele melding niet met de cliënt wanneer het tipping-offverbod van toepassing is.

Bron van middelen opnemen in uw vaste dossierproces

Het onderzoek werkt het beste wanneer financiering niet pas aan het einde van een transactie ter sprake komt. Neem daarom in uw cliëntenonderzoek standaard op hoe de aankoop wordt gefinancierd en bouw duidelijke vervolgvragen in voor situaties waarin eigen middelen, schenkingen, leningen of derde betalingen voorkomen.

Zo voorkomt u dat medewerkers per dossier opnieuw moeten bedenken wat zij moeten vragen en ontstaat een consistente audittrail.

Controleer uw eigen Wwft-proces

Wilt u weten of uw kantoor bron van middelen, cliëntenonderzoek en andere Wwft-verplichtingen voldoende in het werkproces heeft opgenomen? Gebruik de Wwft Zelfscan. De scan geeft in ongeveer twee minuten een eerste indicatie van waar uw kantoor staat; het is geen juridisch oordeel.

Heeft uw kantoor daarna ondersteuning nodig bij de inrichting of beoordeling van het proces, dan kunt u een Compliance Intake plannen. Voor medewerkers die de Wwft praktisch willen leren toepassen biedt Apex Compliance daarnaast een live Wwft-training voor makelaars met praktijkdossiers en ruimte voor vragen.

In het kort

• Leg vast hoe de vastgoedtransactie wordt gefinancierd.
• Beoordeel risicogebaseerd of de verklaring over de bron van middelen voldoende aannemelijk is.
• ‘Eigen middelen’ kan aanleiding zijn voor vervolgvragen wanneer context of risico daarom vraagt.
• Besteed extra aandacht aan onduidelijke schenkingen, leningen, buitenlandse geldstromen en derde betalers.
• Documenteer niet alleen wat u heeft ontvangen, maar ook uw beoordeling en conclusie.
• Escaleer onverklaarde of ongebruikelijke omstandigheden volgens uw interne Wwft-procedure.