Praktijk · 26 augustus 2026 · 6 min lezen

15 risicosignalen bij een vastgoedtransactie

Niet elk signaal betekent dat er iets mis is, maar elk signaal verdient wel een bewuste, vastgelegde afweging in plaats van te worden genegeerd. Vijftien situaties waar extra alertheid op zijn plaats is.

Direct antwoord: dit is een bewustwordingslijst. Geen van deze signalen betekent automatisch dat er iets mis is, en geen enkel signaal op zichzelf is reden om een transactie te weigeren. Wél is elk signaal reden voor een bewuste, vastgelegde afweging: waarom vindt u dit wel of niet acceptabel, en op basis waarvan?

Rondom de cliënt

De cliënt is terughoudend of ontwijkend bij vragen over herkomst van middelen.
De cliënt toont weinig tot geen interesse in het object zelf: locatie, staat, prijs lijken bijzaak.
De cliënt wil nadrukkelijk anoniem blijven of via een tussenpersoon opereren zonder duidelijke reden.
Er is een opvallende discrepantie tussen het opgegeven beroep/inkomen en het vermogen dat wordt ingezet.
De cliënt is een PEP, familielid van een PEP, of naast geassocieerde van een PEP.

Rondom de structuur

Een complexe eigendomsstructuur met meerdere (buitenlandse) rechtspersonen zonder duidelijke zakelijke reden.
De UBO is moeilijk te achterhalen, of wisselt herhaaldelijk tijdens het onderzoek.
De koper is recent opgerichte rechtspersoon zonder trackrecord die een grote aankoop doet.

Rondom de transactie

De overeengekomen prijs wijkt sterk af van de marktwaarde, zonder logische verklaring.
Er wordt (gedeeltelijk) contant betaald, zeker boven de wettelijke drempel van €10.000.
Een derde partij betaalt namens de cliënt, zonder duidelijke of aannemelijke relatie.
De transactie verloopt ongebruikelijk snel, met weinig onderhandeling over prijs of voorwaarden.
Er is sprake van snelle doorverkoop kort na aankoop, tegen een sterk afwijkende prijs.

Rondom herkomst en land

Middelen zijn afkomstig uit, of de cliënt is woonachtig in, een land met een verhoogd risico op witwassen.
De aangeleverde onderbouwing van herkomst van vermogen is inconsistent of niet verifieerbaar.

Wat te doen bij een signaal

Leg vast wélk signaal u heeft opgemerkt, welke vervolgvraag u heeft gesteld, en wat het antwoord daarop was, ook als de conclusie is dat er geen reden tot zorg is. Die vastlegging is precies wat een toezichthouder wil zien: niet dat er nooit iets afwijkends voorkomt, maar dat u er bewust mee omgaat.

Verder lezen

Lees ook wanneer een signaal een meldplicht wordt.
Lees ook hoe u doorvraagt op de herkomst van het geld.
Lees ook hoe u een politiek prominent persoon herkent.

Zo helpt Apex Compliance

Het herkennen van een signaal is nog geen risicobeoordeling, de vervolgvraag ("hoe zwaar telt dit, en wat betekent het voor deze specifieke transactie") is precies waar de expertise van onze compliance officers om de hoek komt kijken.

Plan een intakegesprek