Praktijk · 26 augustus 2026 · 6 min lezen

15 risicosignalen bij een vastgoedtransactie

Niet elk signaal betekent dat er iets mis is, maar elk signaal verdient wel een bewuste, vastgelegde afweging in plaats van te worden genegeerd. Vijftien situaties waar extra alertheid op zijn plaats is.

Direct antwoord: dit is een bewustwordingslijst. Geen van deze signalen betekent automatisch dat er iets mis is, en geen enkel signaal op zichzelf is reden om een transactie te weigeren. Wél is elk signaal reden voor een bewuste, vastgelegde afweging: waarom vindt u dit wel of niet acceptabel, en op basis waarvan?

Rondom de cliënt

De cliënt is terughoudend of ontwijkend bij vragen over herkomst van middelen.
De cliënt toont weinig tot geen interesse in het object zelf: locatie, staat, prijs lijken bijzaak.
De cliënt wil nadrukkelijk anoniem blijven of via een tussenpersoon opereren zonder duidelijke reden.
Er is een opvallende discrepantie tussen het opgegeven beroep/inkomen en het vermogen dat wordt ingezet.
De cliënt is een PEP, familielid van een PEP, of naast geassocieerde van een PEP.

Rondom de structuur

Een complexe eigendomsstructuur met meerdere (buitenlandse) rechtspersonen zonder duidelijke zakelijke reden.
De UBO is moeilijk te achterhalen, of wisselt herhaaldelijk tijdens het onderzoek.
De koper is recent opgerichte rechtspersoon zonder trackrecord die een grote aankoop doet.

Rondom de transactie

De overeengekomen prijs wijkt sterk af van de marktwaarde, zonder logische verklaring.
Er wordt (gedeeltelijk) contant betaald, zeker boven de wettelijke drempel van €10.000.
Een derde partij betaalt namens de cliënt, zonder duidelijke of aannemelijke relatie.
De transactie verloopt ongebruikelijk snel, met weinig onderhandeling over prijs of voorwaarden.
Er is sprake van snelle doorverkoop kort na aankoop, tegen een sterk afwijkende prijs.

Rondom herkomst en land

Middelen zijn afkomstig uit, of de cliënt is woonachtig in, een land met een verhoogd risico op witwassen.
De aangeleverde onderbouwing van herkomst van vermogen is inconsistent of niet verifieerbaar.

Wat te doen bij een signaal

Leg vast wélk signaal u heeft opgemerkt, welke vervolgvraag u heeft gesteld, en wat het antwoord daarop was, ook als de conclusie is dat er geen reden tot zorg is. Die vastlegging is precies wat een toezichthouder wil zien: niet dat er nooit iets afwijkends voorkomt, maar dat u er bewust mee omgaat.

Zo gebruikt u de lijst in de praktijk

Een signaal is een reden om door te vragen, geen bewijs. Gebruik de lijst als geheugensteun bij de intake en bij elke wijziging in een dossier. Heeft u twee of drie signalen bij dezelfde transactie, dan telt dat zwaarder dan elk signaal afzonderlijk. Een koper die alleen snel wil handelen is gewoon haastig. Een koper die snel wil handelen, contant wil betalen en via een derde wil opereren, vraagt om een nader onderzoek.

Vragen die helpen

Bij een signaal stelt u een vervolgvraag die de situatie verheldert. Een paar voorbeelden:

Bij weinig interesse in het object: wat is het doel van de aankoop?
Bij een betaling door een derde: wat is de relatie met de koper en waarom betaalt die derde?
Bij een afwijkende prijs: wat is de verklaring en waar komt de waardering vandaan?
Bij een nieuwe vennootschap: wie zijn de aandeelhouders en waar komt het kapitaal vandaan?
Bij een snelle doorverkoop: wat is de economische reden en wie profiteert?

Schrijf de vraag en het antwoord op. Een kort dossiernotitie met datum is genoeg.

Wanneer van afweging naar actie

Als het antwoord niet aannemelijk is of de feiten blijven wringen, schaalt u op naar verscherpt onderzoek en bespreekt u het met de compliance officer. Is er aanleiding om te veronderstellen dat de transactie met witwassen te maken kan hebben, dan meldt u onverwijld bij FIU-Nederland en houdt u dat geheim voor de cliënt.

Een voorbeeld uit de praktijk

Een vennootschap die zes weken geleden is opgericht, wil een kantoorpand kopen met een bedrag dat niet past bij de omvang van de onderneming. De bestuurder wil snel tekenen, de aanbetaling komt van een derde en de prijs ligt 20 procent boven de taxatie. Elk signaal afzonderlijk is verklaarbaar. Samen vragen ze om onderzoek. De makelaar vraagt naar de aandeelhouders, de financiering en de relatie met de derde, legt de antwoorden vast en bespreekt het dossier met de compliance officer, die besluit tot verscherpt onderzoek.

Veelgestelde vragen

Is één signaal genoeg om een transactie te weigeren? Nee. Eén signaal vraagt om een afweging, niet om een weigering.

Zijn dit de enige signalen? Nee. De lijst is een bewustwordingshulp. Uw eigen vakkennis en de SIRA van uw kantoor bepalen mee wat voor u een signaal is.

Moet ik ook vastleggen dat ik niets verdachts zag? Als u een signaal zag en tot de conclusie kwam dat er geen reden tot zorg was, ja. Dat laat zien dat u bewust hebt afgewogen.

Wie beoordeelt of er gemeld moet worden? De compliance officer, of bij een klein kantoor de directeur, op basis van de feiten.

Bronnen

Artikelen 3, 8 en 16 Wwft, wetten.overheid.nl.
FIU-Nederland, indicatoren voor het melden van ongebruikelijke transacties.

Door de redactie van Apex Compliance. Laatst bijgewerkt op 19 oktober 2026.

Verder lezen

Lees ook wanneer een signaal een meldplicht wordt.
Lees ook hoe u doorvraagt op de herkomst van het geld.
Lees ook hoe u een politiek prominent persoon herkent.

Zo helpt Apex Compliance

Het herkennen van een signaal is nog geen risicobeoordeling, de vervolgvraag ("hoe zwaar telt dit, en wat betekent het voor deze specifieke transactie") is precies waar de expertise van onze compliance officers om de hoek komt kijken.

Plan een intakegesprek