Wwft · 26 augustus 2026 · 6 min lezen
Hoe voert u een cliëntenonderzoek uit als makelaar
Een cliëntenonderzoek is meer dan een kopie van een paspoort. Dit is de kern van wat de Wwft van u vraagt vóórdat u een opdracht aanneemt, en waarom "het klopt vast wel" geen verdedigbare basis is.
Direct antwoord: cliëntenonderzoek (Customer Due Diligence, CDD) is het proces waarmee u ná identificatie van uw cliënt ook onderzoekt wíe die cliënt daadwerkelijk is, wat het doel van de transactie is, en of er verhoogde risico's spelen, vastgelegd op een manier die u achteraf kunt tonen aan een toezichthouder. Een kopie van een paspoort is het startpunt, niet het eindpunt.
Waarom CDD meer is dan identificeren
De Wwft maakt een nadrukkelijk onderscheid tussen identificeren (vaststellen wie iemand zegt te zijn, met een geldig identiteitsdocument) en verifiëren en onderzoeken (vaststellen of dat klopt, en of er reden is om extra alert te zijn). Veel kantoren stoppen bij de eerste stap. Dat is precies waar toezichthouders op toetsen: niet of er een kopie paspoort in het dossier zit, maar of er daadwerkelijk onderzoek heeft plaatsgevonden.
De kernonderdelen van een cliëntenonderzoek
- Identiteit vaststellen en verifiëren: van de natuurlijke persoon, en bij een rechtspersoon van de rechtspersoon zelf én van de uiteindelijk belanghebbenden (UBO's).
- PEP-screening: is de cliënt, of een naaste van de cliënt, een politiek prominent persoon?
- Sanctiescreening: staat de cliënt op een sanctielijst (EU, VN, OFAC)?
- Doel en aard van de relatie: waarom koopt of verkoopt deze partij, en past dat bij het profiel?
- Bron van middelen en vermogen: waar komt het geld voor deze transactie vandaan, en is dat aannemelijk gemaakt?
- Risico-inschatting: laag, gemiddeld, hoog of onacceptabel risico op basis van al het bovenstaande, met een onderbouwing.
Wanneer moet dit gebeuren?
Vóórdat u de zakelijke relatie aangaat of de transactie uitvoert, niet achteraf, en niet "als het misgaat wel". Bij een verhoogd risico geldt bovendien een verzwaarde vorm: verscherpt cliëntenonderzoek (Enhanced Due Diligence), met aanvullende bewijsstukken en doorgaans een senior-toets.
Wat betekent dit concreet voor uw dossier?
Elk van de bovenstaande onderdelen moet gedateerd en herleidbaar zijn vastgelegd: niet "gecontroleerd", maar wát is gecontroleerd, wanneer, met welke bron, en wat de uitkomst was. Bij koop én verkoop geldt dit voor beide partijen afzonderlijk, de verkoper is net zo goed uw cliënt onder de Wwft als de koper.
Wat de wet voor een dossier verlangt, in volgorde
Artikel 3 Wwft vraagt dat u vóór het aangaan van de relatie of het uitvoeren van een transactie de cliënt identificeert en verifieert, de UBO vaststelt, het doel en de aard van de relatie onderzoekt en de relatie blijft monitoren. Artikel 8 vraagt meer bij een hoger risico. Een werkbare volgorde is: identiteit, UBO, screening, doel en herkomst, risico-inschatting, besluit.
De risico-inschatting is de scharnier. Daarop bepaalt u of normaal, vereenvoudigd of verscherpt onderzoek volstaat, en welke goedkeuring nodig is. Bij een laag risico mag het onderzoek lichter, maar het mag nooit ontbreken en u moet kunnen uitleggen waarom het risico laag was.
Koper én verkoper
Een makelaar werkt vaak voor één partij, maar de andere partij is ook cliënt in de zin van de wet. Onderzoek dus beide, ook als de verkoper al jaren klant is. Bij een betaling door een derde of een vertegenwoordiger onderzoekt u ook die persoon. Is de wederpartij een rechtspersoon, dan stelt u de UBO vast.
Een dossier dat een ander kan lezen
Test uw dossier met één vraag: kan een collega die het dossier niet kent, zonder uitleg zien wie de cliënt is, wat is onderzocht, welk risico is vastgesteld en waarom? Zo niet, dan ontbreekt er iets. Datum, bron en uitkomst bij elk onderdeel zijn het minimum.
Een voorbeeld uit de praktijk
Een echtpaar verkoopt een woning aan een belegger. De makelaar identificeert het echtpaar aan de hand van de originele paspoorten en legt vast dat hij ze op de datum van het gesprek heeft gezien. De koper is een B.V.; de makelaar vraagt een uittreksel, tekent de structuur op tot de enige aandeelhouder, screent die en onderbouwt de herkomst van de koopsom met een financieringsbevestiging van de bank. Het risico is laag. Het dossier bevat zeven stukken en een notitie van tien regels, en kost samen minder dan een uur.
Veelgestelde vragen
Wanneer moet het onderzoek klaar zijn? Voordat u de dienstverlening start of de koopovereenkomst sluit.
Mag ik het onderzoek achteraf afmaken? Nee. Een onderzoek dat pas na de transactie is afgerond, voldoet niet.
Kan ik een kopie van een paspoort volstaan? Voor identificatie is een origineel document of een aantoonbaar gecontroleerd origineel nodig. Een kopie is een bewaarstuk, geen verificatie.
Wat doe ik bij een bestaande cliënt? Toets of er iets is veranderd en leg dat vast. Bij een nieuwe opdracht beoordeelt u het dossier opnieuw.
Bronnen
- Artikelen 3 tot en met 8 Wwft (cliëntenonderzoek), wetten.overheid.nl.
- Verordening (EU) 2024/1624 (AMLR), van toepassing vanaf 10 juli 2027.
Door de redactie van Apex Compliance. Laatst bijgewerkt op 19 oktober 2026.
Verder lezen
- Lees ook hoe u een PEP herkent bij een vastgoedtransactie.
- Lees ook hoe u een UBO-onderzoek inricht bij een rechtspersoon.
- Lees ook hoe u de herkomst van vermogen onderbouwt.
- Bekijk ook onze dienst voor cliëntenonderzoek.
Zo helpt Apex Compliance
Een los stappenplan volgen is één ding; het proces zó inrichten dat elk dossier automatisch compleet, gedateerd en toezichthouder-proof is, is iets anders. Apex Compliance combineert een werkend platform (met geïntegreerde screening en een audit trail per stap) met de expertise van compliance officers die meekijken bij twijfelgevallen. Zo hoeft u nooit te gissen of uw dossier volledig is.